Dne 8. července schválila Poslanecká sněmovna zrušení daně z nabytí nemovitost se zpětnou účinností od 1. prosince 2019. V pozadí tohoto kroku sněmovny však zůstal důležitý rozsudek Nejvyššího správního soudu týkající se osvobození od daně z nabytí nemovitosti u bytových jednotek v rodinných domech. Tímto rozsudkem vyjádřil Nejvyšší správní soud právní názor, že první úplatné nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě je také osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí, i když se tak stalo před 1. listopadem 2019.

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „ZO“) bylo novelizováno s účinností od 1.11.2019. Novela rozšířila § 7 odst. 1, který vyjmenovává věci osvobozené od daně z nabytí nemovitosti také o bytovou jednotku v rodinném domě, čímž zákonodárce vyjádřil svou v minulosti nejasnou vůli, zda se osvobození týká i tohoto druhu bytových jednotek.

Až do rozsudku Nejvyššího správního soudu s č.j. 4 Afs 89/2020 – 44 z 24. června 2020 zůstávalo nejasné, zda na první úplatné nabytí bytové jednotky v rodinném domě dopadá osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí dle § 7 odst. 1 ZO, ve znění účinném do 31.10.2019. Nejasnost vnímala také finanční správa, která ve 25 % případů uznala osvobození od daně a v ostatních případech požadovala její zaplacení. Finanční správa se ve svém stanovisku vyjádřila, že se s rozsudkem NSS ztotožňuje a jeho závěry bude následovat. První úplatní vlastníci bytových jednotek v rodinných domech, kteří tuto daň již zaplatili mají tedy stále možnost získat zaplacenou daň zpět, jak je popsáno níže.

V přelomovém rozsudku Nejvyšší správní soud zmiňuje, že dle důvodové zprávy je cílem ustanovení § 7 odst. 1 ZO podpora bydlení v bytových a rodinných domech a podpora bytové výstavby. Ustanovení, ve znění účinném do 31.10.2019, takto osvobozuje od daně první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, jehož součástí je rodinný dům, dále k rodinnému domu a k jednotkám v bytovém domě. Ustanovení tedy neosvobozuje jednotky v rodinných domech.

NSS má za to, že bytové jednotky v rodinných domech nejsou od druhů bydlení vyjmenovaných v § 7 odst. 1 ZO natolik odlišné, aby je zákonodárce vědomě odmítl podporovat. NSS uvádí: „Naopak z důvodové zprávy lze dovodit úmysl zákonodárce osvobodit také tyto jednotky, neboť uvádí jako osvobozené věci bytové jednotky bez výslovného vztažení pouze k bytovým domům, naopak uvádí, že osvobození nedopadá na bytové domy nerozčleněné na bytové jednotky.“ Důvodová zpráva k novele ZO uvádí, že vymezení bytových jednotek v rodinných domech bylo v minulosti výjimečné, ale v současnosti se jedná o stoupající trend. Nejvyšší správní soud má za to, že vzhledem k výše uvedenému zákonodárce v dřívější úpravě bytové jednotky v rodinných domech mimoděk opomenul a novelizací chtěl opomenutí napravit. Při interpretaci dřívější právní úpravy je třeba využít i novelizované znění.

V rozsudku je argumentováno, že neuvedení bytových jednotek v rodinných domech v § 7 odst. 1 ZO je způsobeno nedostatkem pozornosti věnované zákonodárcem těmto jednotkám a je považováno Nejvyšším správním soudem za tzv. nepravou a nevědomou mezeru v právu. NSS k zaplnění této mezery využil analogii legis, mezeru tedy v zákoně zaplnil analogickou aplikací § 7 odst. 1 písm. c) ZO. To znamená, že případy nabytí vlastnického práva k bytovým jednotkám v rodinných domech, na které se vztahuje předchozí znění § 7 odst. 1 ZO, jsou osvobozeny od daně z nabytí nemovitosti.

Závěry Nejvyššího správního soudu budou dle Finanční správy ČR při vyměřování daně aplikovány. I pro daňové subjekty, se kterými již bylo ukončeno daňové řízení, je stále možnost získat, již zaplacenou daň z nabytí nemovitosti zpět. A to pomocí dodatečného daňového přiznání. Dodatečné daňové přiznání je možno podat do konce lhůty pro stanovení daně, ta činí dle § 148 odst. 1 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád 3 roky od konce lhůty pro podání daňového přiznání, daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti je třeba podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí. Pokud tedy prvnímu úplatnému vlastníkovi bytové jednotky v rodinném domě bylo zapsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí v dubnu 2017, pak lhůta pro podání dodatečného daňového přiznání, ve kterém může žádat o vrácení daně uplyne koncem července 2020. Prakticky to tedy znamená, že červenec 2020 je posledním měsícem, kdy je možné zažádat o vrácení již zaplacené daně u vlastníků, u nichž byl proveden vklad do katastru nemovitostí v dubnu 2017.

Tým AK Sudolská