Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí, plátce a předmět daně, jakož i správce daně, vymezuje Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb. (dále jen „zákon“).

Na úvod je nutné upozornit na podstatnou novelu zákona, a to, že od 1. 11. 2016 hradí daň z nabytí nemovitých věcí kupující, čímž došlo k odklonu od původní úpravy platné do 31. 10. 2016, dle které hradil daň prodávající, nicméně smluvní strany se od tohoto ustanovení mohly na základě dohody odchýlit.

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je pozemek, stavba nebo bytová či nebytová jednotka nacházející se na území České republiky. Dále může být předmětem daně právo stavby či spoluvlastnický podíl na výše uvedených nemovitostech.

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

Od platby daně z nabytí nemovitých věcí jsou osvobozeny zejména nové stavby. Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno tehdy, dojde-li k němu do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě.

Dále je od daně osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní jednotku, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru (např. garáž nebo sklep).

V neposlední řadě jsou od platby daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny územní samosprávné celky, vyloučeni jsou též nabyvatelé vlastnického práva k nemovité věci poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Další případy, ve kterých dochází k osvobození od daně, jsou stanoveny zákonem.

Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta ze základu daně.

Základem daně je nabývací hodnota nemovitosti. Tou může být sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena. Zjednodušeně řečeno lze za základ daně považovat vyšší hodnotu buď ze 100 % sjednané ceny nemovitosti (tj. prodejní ceny) nebo ze 75 % srovnávací daňové hodnoty.

Srovnávací daňovou hodnotou je buď směrná hodnota nebo zjištěná cena, přičemž daňový poplatník si sám může zvolit, kterou z těchto srovnávacích daňových hodnot pro výpočet základu daně použije. Směrná hodnota nemovitosti je cena místně obvyklá, kterou určuje finanční úřad s ohledem na typ, polohu a charakter nemovitosti. Zjištěnou cenou je pak odhadní cen a nemovitosti určená znaleckým posudkem. Náklady na znalecký posudek lze odečíst ze základu daně.

Pro ilustraci výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí vezměme v úvahu nemovitost, jejíž prodejní cena činí 4.000.000,- Kč. Cena zjištěná znaleckým posudkem dosahuje 4.100.000,- Kč, přičemž cena znaleckého posudku činí 10.000,- Kč (cena za odhad nemovitosti není zákonem stanovena). Vzhledem k tomu, že 75 % z hodnoty nemovitosti zjištěné znaleckým posudkem činí 3.075.000,- Kč, bude se základ daně počítat z prodejní ceny, neboť tato dosahuje vyšší hodnoty. Prodávající zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 160.000,- Kč (tj. 4 % ze 4.000.000,- Kč).

Správa daně

Místně příslušným ke správě daně z nabytí nemovitých věcí je správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitá věc, u níž dochází k nabytí vlastnického práva.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci.